Распоряжение от 05.07.2004 г № 447-Р
О Методике по расчету ставок платы за наем жилого помещения, относящегося к муниципальному и государственному жилищному фонду
ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ (ГУБЕРНАТОР) ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 5 июля 2004 г. N 447-р
О МЕТОДИКЕ ПО РАСЧЕТУ СТАВОК ПЛАТЫ ЗА НАЕМ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ, ОТНОСЯЩЕГОСЯ К МУНИЦИПАЛЬНОМУ И
ГОСУДАРСТВЕННОМУ ЖИЛИЩНОМУ ФОНДУ
1.В соответствии с распоряжением Главы Администрации (Губернатора) Томской области от 06.05.2002 N 168-р "О методиках, разрабатываемых для осуществления расчетов нормативов бюджетной обеспеченности в процессе формирования межбюджетных отношений на территории Томской области" одобрить Методику по расчету ставок платы за наем жилого помещения, относящегося к муниципальному и государственному жилищному фонду (прилагается).
2.Департаменту модернизации и экономики ЖКХ Администрации Томской области (Власов) для прогноза полной стоимости жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м жилой площади в разрезе муниципальных образований области руководствоваться прилагаемой Методикой по расчету ставок платы за наем жилого помещения, относящегося к муниципальному и государственному жилищному фонду.
3.Рекомендовать органам местного самоуправления муниципальных образований использовать прилагаемую Методику по расчету ставок платы за наем жилого помещения, относящегося к муниципальному и государственному жилищному фонду.
4.Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на первого заместителя Главы Администрации (Губернатора) Томской области Наговицына В.В.
Глава Администрации
(Губернатор)
В.М.КРЕСС
МЕТОДИКА
ПО РАСЧЕТУ СТАВОК ПЛАТЫ ЗА НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ,
ОТНОСЯЩЕГОСЯ К МУНИЦИПАЛЬНОМУ И
ГОСУДАРСТВЕННОМУ ЖИЛИЩНОМУ ФОНДУ
1.Настоящая Методика по расчету ставок платы за наем жилого помещения, относящегося к муниципальному и государственному жилищному фонду (далее именуется Методика), разработана в целях расчета:
объемов нормативных расходов на ЖКХ в минимальных местных бюджетах;
объема бюджетных средств на мероприятия, связанные с ликвидацией аварийного и ветхого жилья, а также проведением капитального ремонта муниципального и государственного жилищного фонда.
2.Методика определяет:
экономически обоснованный размер платы за наем жилого помещения, относящегося к муниципальному и государственному жилищному фонду в муниципальных образованиях Томской области;
экономически обоснованный размер расходов на капитальный ремонт мест общего пользования в расчете на 1 кв. м общей площади муниципального и государственного жилья в муниципальных образованиях Томской области.
3.По сложившейся практике учета жилищного фонда показателем его состояния является уровень износа. В связи с этим балансовая стоимость жилого дома в значительной мере зависит от метода его оценки, сроков и периодичности проведения переоценки. При рыночной оценке балансовая стоимость не может быть признана в качестве показателя необходимых затрат на строительство, ремонт и реконструкцию здания.
В связи с этим для проведения расчетов платы за наем, платы за капитальный ремонт жилищного фонда необходимо руководствоваться другими показателями.
1.ВЫБОР МЕТОДА
4.Экономическое содержание платы за наем состоит:
в компенсации понесенных инвестором затрат;
в формировании источников на проведение капитального ремонта жилищного фонда в процессе его эксплуатации;
в формировании источников на реконструкцию и реабилитацию ветхого жилья.
5.Данная Методика основывается на анализе жизненного цикла функционирования здания, который проиллюстрирован на рис. 1. В целях упрощения расчетов считается, что жизненный цикл здание проходит в условиях постоянных цен.
Рис. 1. Иллюстрация жизненного цикла здания
S B
┌──────────────────────────────────┐ --
│ \\ /│ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ |
│ \\ / │ \\ 70%
│ \\ / │ /
│ Увеличение \\ / Уменьшение │ |
Стоимость│ расходов на \\ / стоимости │ |
строения │ ремонт \\ / за счет │ |
│ \\ износа │ |
│ _ / \\ │ |
│ /\\ / \\ \\ │ |
│ / / \\ \\ │ |
│ / / \\ \\ │ |
│ / / \\ _\\/ │ |
│ / \\ │ |
├──────────────────────────────────┤ --
│ / \\ │ |
│ / \\ │ |
│ / \\ │ |
│ / \\ │ |
│ / \\ │ \\
│ / \\ │ / 30%
│ Уровень перехода здания в ветхое,│ |
│ / износ 70% и выше \\ │ |
│ / \\│ |
└──────────────────────────────────┘ --
0 Срок эксплуатации жилого дома LС момента постройки здания стоимостью в S рублей по окончании срока эксплуатации, протяженностью в L лет его износ составит 100%, а стоимость снизится до нуля. Этот процесс иллюстрирует прямая SL. По мере износа здания растут затраты на его капитальный ремонт и реабилитацию (прямая 0В). Точка В на рисунке показывает восстановительную стоимость здания к моменту окончания его службы и очевидно, что в данный момент целесообразным является строительство нового здания, чем аналогичные вложения в ремонтные работы.
Ремонтные работы в процессе жизненного цикла оцениваются в половину размера стоимости здания на момент проведения работ (площадь 0ВL равна половине 0SВL), причем из этой половины восстановление здания необходимо проводить до 70 и более процентов для того, чтобы оно не перешло в категорию ветхого.
Отсюда следует, что, зная стоимость строительства 1 кв. м жилого здания, можно определить размер платы за наем, платы на нужды капитального ремонта и реабилитацию ветхого жилья.
2.АЛГОРИТМ РАСЧЕТА
6.Возвратность инвестиций при стоимости 1 кв. м общей площади (только капитальные вложения, без стоимости отделки квартир) в S рублей, при сроке эксплуатации здания L лет обеспечит ежемесячный платеж Pinv в размере:
S
Pinv = -----------
L x 12 мес.7.Размер платы за наем 1 кв. м Pнайм.эксп. должен покрыть все эксплуатационные расходы капитального характера и необходимость реабилитации здания по причине его ветхости. Как установлено ранее (рис. 1), размер таких работ будет равен половине стоимости здания, тогда:
0,5 х S
Pнайм.эксп. = -----------
L x 12 мес.8.В составе платы за наем необходимо выделить как самостоятельный платеж - плату за капитальный ремонт Pкап.ремонт = Рнайм.эксп. х 70% и источник на реабилитацию ветхого жилищного фонда Рветхое = Рнайм.эксп. х 30%.
Таким образом, размер платы за наем жилья Рнайм будет рассчитываться по формуле:
1,5 х S
Рнайм = Pinv + Pнайм.эксп. = ----------- - для домовладельца,
L x 12 мес.
осуществившего инвестиции и сдающего жилые помещения в наем;
0,5 х S
Pнайм = ----------- - для сдачи в наем муниципального и
L x 12 мес.
государственного жилья (поскольку в существующем жилищном фонде эти
домовладельцы в роли инвесторов не обозначены).9.Ежемесячные расходы на капитальный ремонт мест общего пользования в расчете на 1 кв. м общей площади жилья будут рассчитаны по формуле
0,35 х S
Pкап.ремонт = -----------
L x 12 мес.3.ПРИМЕРЫ РАСЧЕТОВ ПО МЕТОДИКЕ
10.Расчет показателей на 1 кв. м общей площади.
Для Томской области стоимость строительства 1 кв. м общей площади по расчетам Госстроя России на 2004 год установлена в размере 9300 руб./кв. м. С учетом удельного веса отделочных работ и заложенной рентабельности работы капитального характера (стоимость строительства 1 кв. м общей площади при черновом варианте отделки) оцениваются в 80% и равны 7440 руб./кв. м. Срок эксплуатации зданий устанавливается в размере 75 лет. Варианты расчета представлены в таблице 1:
Таблица 1. Расчет показателей для определения расходов
капитального характера по жилищному фонду на 1 кв. м
Расчетный показатель | Формула расчета | Расчет |
1. Плата за наем муниципального и государственного жилья, в том числе: | 0,5 х S Рнайм = ----------- L х 12 мес. | 0,5 х 7440 ---------------- = 4,13 75 лет х 12 мес. руб./кв. м |
на капитальный ремонт | Рветхое = Рнайм.экспл. х 70% | 4,13 х 70% = 2,89 руб. / кв. м |
на расселение из ветхого жилья | Рветхое = Рнайм.экспл. х 30% | 4,13 х 30% = 1,24 руб./кв. м |
6. Плата за наем для домовладельца, осуществившего инвестиции и сдающего жилые помещения в наем | 1,5 х S Рнайм = ----------- L х 12 мес. | 1,5 х 7440 ---------------- = 12,40 75 лет х 12 мес. руб./кв. м |
11.Расчет платы за наем 1 кв. м общей площади жилого фонда для определения расходов на ЖКХ в минимальных местных бюджетах.
В Томской области строительные нормы и правила в разрезе муниципальных образований не дифференцированы, а это означает, что нормативная стоимость строительства 1 кв. м общей площади для всех муниципальных образований будет одинаковой.
В целях урегулирования взаимоотношений в бюджетной сфере для расчета нормативной стоимости строительства 1 кв. м общей площади в разрезе муниципальных образований должны быть применены дифференцирующие коэффициенты:
удорожание материальных расходов за счет показателей транспортной доступности территории;
удорожание по оплате труда за счет различий районного коэффициента и установленной северной надбавки по территории.
Дифференцирующие коэффициенты должны быть едиными в рамках всех бюджетных расчетов и применяться с учетом удельного веса указанного вида затрат. Пример расчета платы за наем при стандарте на капитальный ремонт 1 кв. м жилья представлен в таблице 2:
Таблица 2. Расчет платы за наем для
определения расходов минимальных местных бюджетов
| Муниципальные образования | Коэффициент транспортной доступности | Коэффициент по зарплате | Дифференцирующий коэффициент | Плата за наем из расчета 1 кв. м = 2,80/0,7 = 4,00 |
| гр. 4 = 0,7 х гр. 2 + 0,3 х гр. 3 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Александровский район | 1,241 | 1,176 | 1,222 | 4,89 |
| Асиновский район | 0,933 | 0,765 | 0,882 | 3,53 |
| Бакчарский район | 0,949 | 1,059 | 0,982 | 3,93 |
| Верхнекетский район | 1,074 | 1,176 | 1,105 | 4,42 |
| Зырянский район | 0,933 | 0,765 | 0,882 | 3,53 |
| Каргасокский район | 1,205 | 1,176 | 1,196 | 4,78 |
| Кожевниковский район | 0,933 | 0,765 | 0,882 | 3,53 |
| Колпашевский район | 0,990 | 1,176 | 1,046 | 4,18 |
| Кривошеинский район | 0,953 | 1,059 | 0,985 | 3,94 |
| Молчановский район | 0,956 | 1,059 | 0,987 | 3,95 |
| Парабельский район | 0,981 | 1,176 | 1,039 | 4,16 |
| Первомайский район | 0,968 | 0,765 | 0,907 | 3,63 |
| Тегульдетский район | 0,944 | 1,059 | 0,979 | 3,91 |
| Томский район | 0,933 | 0,765 | 0,882 | 3,53 |
| Чаинский район | 0,948 | 1,176 | 1,017 | 4,07 |
| Шегарский район | 0,933 | 0,765 | 0,882 | 3,53 |
| г. Томск | 0,933 | 0,765 | 0,882 | 3,53 |
| г. Кедровый | 1,218 | 1,176 | 1,206 | 4,82 |
| г. Стрежевой | 0,976 | 1,176 | 1,036 | 4,14 |
| Среднее по области | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 4,00 |
4.ОПИСАНИЕ СИСТЕМЫ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДАННЫХ И ИХ ИСТОЧНИКИ
12.В данной Методике при расчете используются следующие данные:
| NN пп | Наименование показателя | Устанавливается как бюджетный параметр |
| 1 | Нормативная стоимость строительства 1 кв. м общей площади | Департаментом строительства, архитектуры и дорожного комплекса Администрации Томской области |
| 2 | Коэффициент транспортной доступности территории | Департаментом финансов Администрации Томской области |
| 3 | Коэффициент по оплате труда за счет различий районного коэффициента и установленной северной надбавки по территории | Департаментом финансов Администрации Томской области |
13.Для применения Методики в жилищной сфере муниципальные образования вправе установить стоимость 1 кв. м общей площади (только капитальные вложения, без стоимости отделки квартир) исходя из сметной стоимости строительства зданий типовой застройки, присущих данному муниципальному образованию. При установлении платы за капитальный ремонт жилищного фонда и платы за наем муниципального и государственного жилья муниципальные образования вправе руководствоваться доведенным до них размером нормативной стоимости строительства 1 кв. м общей площади, принятым в бюджетных расчетах.
14.В соответствии с условиями, предусмотренными муниципальным договором найма, органы местного самоуправления вправе включить в плату за наем стоимость внутриквартирного ремонта.
15.Для дифференциации ставок платы за наем по качеству жилья муниципальные образования вправе руководствоваться Приказом Минстроя России от 02.12.1996 N 17-152 "Об утверждении Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда".
5.ЗАКЛЮЧЕНИЕ
16.Расчет по Методике, как правило, осуществляется 1 раз при подготовке проекта областного бюджета.
17.Контроль правильности использования данной Методики возлагается на Департамент модернизации и экономики ЖКХ Администрации Томской области.